Kamulaştırma, Taşınmazın Değeri ve Objektif Değer Artış Oranı

Anayasa Mahkemesi’nin 23.01.2025 tarihli, Aliye Yeşil ve Diğerleri (B.No: 2020/28016) kararı (Karar), kamulaştırma alanında önemli bir konuya değiniyor. 

Kamulaştırma sonucunda taşınmaz sahiplerine tazminat (kamulaştırma bedeli) ödenmesi, mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendirir ve kamulaştırma işleminin merkezindedir.

Taşınmazın değerinin belirlenmesinde mahkemeler kararlarını oluştururken nasıl hareket etmeli?

Karar, bilirkişi raporunda ulaşılan sonuçların kabul edilmesine veya bunların dikkate alınmamasına ilişkin ilkeleri ortaya koyuyor. 

Karar’a konu olan somut olayda bir taşınmaz, petrol kaynaklarının aranması, geliştirilmesi ve üretilmesi amacıyla kamulaştırılmaktadır (Meşru Amaç).

Kamulaştırma süreci 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na göre tamamlanmıştır (Kanunilik).

Kamulaştırma sürecinde Ölçülülük ilkesi ve bu ilkenin de alt ilkesi olan Orantılılık ilkesi çoğunlukla ön plandadır. Hedeflenen kamu yararı ile taşınmaz sahibi olan malikin bireysel yararı arasında gözetilmesi gereken adil denge ancak malike tazminat ödenmek suretiyle sağlanabilir.

Tazminatın belirlenmesi ve mülkiyet hakkı açısından önemli olan, taşınmazın “gerçek” değerinin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na göre belirlenmesi ve ulaşılmak istenen kamu yararı ile orantılı bir bedelin malike ödenmesidir.

Tazminatın somut olarak belirlenmesi için uygulamada bilirkişilerden rapor alınarak “objektif değer artış oranı” belirlenmektedir. 

Objektif değer artış oranı hesaplanırken, taşınmazın yola ve yerleşim yerlerine yakınlığı; ticari ve iş kapasitesi; deniz, göl, nehir gibi doğal güzelliklere ve kaynaklara mesafesi; imarlı bölgelere yakınlığı gibi taşınmazın değerini etkileyebilecek tüm özellikler dikkate alınmalıdır. 

Objektif değer artış oranı için bir üst sınır yoktur. Anayasa Mahkemesi, Anayasa gereği belirlenmesi gereken “gerçek” değerin belirlenmesini engellediği gerekçesiyle, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun m.11/1-ı bendinde yer alan “(…) arazi bedelinin yarsının geçmemek ve (…)” ibaresini Anayasa’ya aykırı bularak 10.4.2019 tarihli ve 2018/156 E., 2019/22 K. sayılı kararı ile iptal etmiştir. 

Aynı anlayışla Anayasa Mahkemesi, objektif değer artışının belirlenmesi ile ilgili olarak, önceki kararlarında da önemli bir konuyu vurgulamış ve “objektif değer artışına ilişkin olarak bilirkişi raporundaki somut tespitlere yönelik herhangi bir eleştiri getirilmeden, soyut olarak ‘objektif değer artışının belli bir oranı geçemeyeceği’nin kabul edilmesinin taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesini engellediği” gerekçesiyle mülkiyet hakkının ihlal edildiği sonucuna ulaşmıştır (Saadet Esin (B.No: 2014/18103, 26.10.2017), Celal Afşin ve diğerleri (B.No: 2015/18943), 19.09.2018, Ahmet Koca ve diğerleri (B.No: 2018/17345, 19.10.2021)).

Karar’a göre; “(…) bilirkişinin bilimsel veya teknik uzmanlık gerektiren ve objektif olarak bakıldığında mahkemenin vakıf olmadığı meselelerde görüş beyan ettiği dikkate alındığında, mahkemenin bilirkişi raporunu yetersiz görmesi durumunda bunun gerekçesini ortaya koyması gerekir. Mahkemenin gerekçesini açıklamadan bilirkişi raporunu hükme esas alınamaz bulması raporun lehine olduğu kişi açısından yargılama adaletini olumsuz yönde etkileyebileceği gibi, kamulaştırma bedelinin tespit edildiği davalarda taşınmazın gerçek bedelinin veya taşınmazda meydana gelen değer kaybının gerçek miktarının tespit edilmesini de engeleyebilir”.

Karar’a konu olan somut olayda, bilirkişi raporunda objektif değer artış oranı %38 olarak tespit edilmiştir. 

Buna karşılık yerel mahkeme, bilirkişi raporunda yer alan tespitlere somut herhangi bir eleştiri getirmeksizin, taşınmazın belirli özelliklerini gerekçe göstererek bu oranı %26 olarak belirlemiştir. 

Yerel Mahkeme kararının Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından bozulması, yerel mahkemenin ikinci kararı ve temyiz sürecinin sona ermesi ile birlikte, tüm bu süreçler sonucunda oran %26 olarak tespit edilmiştir. 

Anayasa Mahkemesi’nin hukuka aykırı bulduğu unsur, bilirkişi raporunda objektif değer artışı oranı hesabında dikkate alınan unsurların “neden dikkate alınmadığının sebepleri somut olarak gösterilmeden, objektif artış oranının bilirkişi raporunda belirlenen orandan farklı belirlenmesinin nedenleri açıklanmadan, bu kapsamdaki itirazlar hakkında ilgili ve yeterli gerekçeyle değerlendirme yapılmadan” sonuca gidilerek kamulaştırma bedelinin tespit edilmesidir. 

Bunların sonucunda, mülkiyet hakkının korunmasında usule ilişkin güvencelerin somut olayda yerine getirilmediği ve taşınmaz maliklerinin bu güvencelerden yararlandırılmadığı sonucuna ulaşılmıştır. 

Anayasa Mahkemesi, kamulaştırma bedelinin hesaplanmasında objektif değer artış oranının belirlenmesi yönünden Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir.